?。▉?lái)源：中郵證券研究所）　　轉(zhuǎn)自：中郵證券研究所投資要點(diǎn)　　9月5日深圳發(fā)布分區(qū)優(yōu)化調(diào)整居民購(gòu)買(mǎi)商品住房政策，年深針對(duì)市內(nèi)多區(qū)限購(gòu)措施、圳最最新政策以及住房貸款利率等政策進(jìn)行優(yōu)化主要包括：符合購(gòu)房條件的新購(gòu)細(xì)則在指定區(qū)域范圍內(nèi)購(gòu)買(mǎi)商品住房不限套數(shù)，不符合購(gòu)房條件的房政限購(gòu)2套；在鹽田區(qū)、大鵬新區(qū)購(gòu)買(mǎi)商品住房不再審核購(gòu)房資格；企事業(yè)單位可在全市范圍內(nèi)購(gòu)買(mǎi)商品住房；貸款利率不再區(qū)分首套住房和二套住房。深圳

我們認(rèn)為得益于政策持續(xù)放松，購(gòu)房疊加季節(jié)性因素，年深新房銷(xiāo)售將在9-10月份有所改善行業(yè)基本面跟蹤　　（1）新房成交及庫(kù)存：上周30大中城市新房成交面積為150.68萬(wàn)方，圳最最新政策本年累計(jì)新房成交面積為6102.03萬(wàn)方，新購(gòu)細(xì)則累計(jì)同比-4%。房政

30大中城市近四周平均成交面積為128.88萬(wàn)方，深圳同比-3%，購(gòu)房環(huán)比-0.1%其中一線城市近四周平均成交面積為41.07萬(wàn)方，年深同比-15.3%，圳最最新政策環(huán)比+0.2%，新購(gòu)細(xì)則二線城市近四周平均成交面積為76.84萬(wàn)方，同比+5.1%，環(huán)比+0.6%，三線城市近四周平均成交面積為32.77萬(wàn)方，同比-2.7%，環(huán)比-2%。

上周14城商品住宅可售面積為8005.69萬(wàn)方，同比-9.48%，環(huán)比+0.04%，14城去化周期為17.51個(gè)月，其中一線城市去化周期為12.59個(gè)月　?。?）二手房成交及掛牌：上周20城二手房成交面積為195.43萬(wàn)方，本年累計(jì)二手房成交面積為7770.11萬(wàn)方，累計(jì)同比+15.2%。

20城近四周平均成交面積為195.43萬(wàn)方，同比+6.5%，環(huán)比-1.2%截至2025/8/25全國(guó)城市二手房出售掛牌量指數(shù)為11.87，環(huán)比-2.2%，掛牌價(jià)指數(shù)為152.68，環(huán)比-0.07%　?。?）土地市場(chǎng)成交：上周100大中城市新增供應(yīng)住宅類(lèi)土地?cái)?shù)量為80宗，成交住宅類(lèi)土地?cái)?shù)量為41宗，新增供應(yīng)商服類(lèi)土地?cái)?shù)量為102宗，成交商服類(lèi)土地?cái)?shù)量為33宗。

近四周100大中城市平均住宅類(lèi)土地成交數(shù)量/供應(yīng)數(shù)量為0.5，平均商服類(lèi)土地成交數(shù)量/供應(yīng)數(shù)量為0.49近四周100大中城市成交住宅類(lèi)土地樓面均價(jià)為5084.5元/平方米，溢價(jià)率為5.16%，環(huán)比+0.92pct，成交商服類(lèi)土地樓面均價(jià)為1711.5元/平方米，溢價(jià)率為0.42%，環(huán)比-0.24pct。

行情回顧：　　上周A股申萬(wàn)一級(jí)房地產(chǎn)行業(yè)指下跌1.48%，滬深300指數(shù)下跌0.81%，房地產(chǎn)指數(shù)跑輸滬深300指數(shù)0.67pct上周港股恒生物業(yè)服務(wù)及管理指數(shù)下跌0.69%，恒生綜合指數(shù)上漲1.47%，物業(yè)服務(wù)及管理指數(shù)跑輸恒生綜合指數(shù)2.16pct。

1.1 新房成交及庫(kù)存　　上周30大中城市新房成交面積為150.68萬(wàn)方，本年累計(jì)新房成交面積為6102.03萬(wàn)方，累計(jì)同比-4%30大中城市近四周平均成交面積為128.88萬(wàn)方，同比-3%，環(huán)比-0.1%。

其中一線城市近四周平均成交面積為41.07萬(wàn)方，同比-15.3%，環(huán)比+0.2%，二線城市近四周平均成交面積為76.84萬(wàn)方，同比+5.1%，環(huán)比+0.6%，三線城市近四周平均成交面積為32.77萬(wàn)方，同比-2.7%，環(huán)比-2%。

　　上周14城商品住宅可售面積為8005.69萬(wàn)方，同比-9.48%，環(huán)比+0.04%，14城去化周期為17.51個(gè)月，其中一線城市去化周期為12.59個(gè)月。

1.2 二手房成交及掛牌　　上周20城二手房成交面積為195.43萬(wàn)方，本年累計(jì)二手房成交面積為7770.11萬(wàn)方，累計(jì)同比+15.2%20城近四周平均成交面積為195.43萬(wàn)方，同比+6.5%，環(huán)比-1.2%。

　　截至2025/8/25全國(guó)城市二手房出售掛牌量指數(shù)為11.87，環(huán)比-2.2%，掛牌價(jià)指數(shù)為152.68，環(huán)比-0.07%。

1.3 土地市場(chǎng)成交　　上周100大中城市新增供應(yīng)住宅類(lèi)土地?cái)?shù)量為80宗，成交住宅類(lèi)土地?cái)?shù)量為41宗，新增供應(yīng)商服類(lèi)土地?cái)?shù)量為102宗，成交商服類(lèi)土地?cái)?shù)量為33宗近四周100大中城市平均住宅類(lèi)土地成交數(shù)量/供應(yīng)數(shù)量為0.5，平均商服類(lèi)土地成交數(shù)量/供應(yīng)數(shù)量為0.49。

　　近四周100大中城市成交住宅類(lèi)土地樓面均價(jià)為5084.5元/平方米，溢價(jià)率為5.16%，環(huán)比+0.92pct，成交商服類(lèi)土地樓面均價(jià)為1711.5元/平方米，溢價(jià)率為0.42%，環(huán)比-0.24pct。

二行情回顧　　上周A股申萬(wàn)一級(jí)房地產(chǎn)行業(yè)指下跌1.48%，滬深300指數(shù)下跌0.81%，房地產(chǎn)指數(shù)跑輸滬深300指數(shù)0.67pct上周港股恒生物業(yè)服務(wù)及管理指數(shù)下跌0.69%，恒生綜合指數(shù)上漲1.47%，物業(yè)服務(wù)及管理指數(shù)跑輸恒生綜合指數(shù)2.16pct。

　　從行業(yè)排名來(lái)看，上周A股房地產(chǎn)在31個(gè)申萬(wàn)一級(jí)行業(yè)中排名第24，港股地產(chǎn)分類(lèi)、物業(yè)服務(wù)及管理在14個(gè)恒生綜合行業(yè)中分別排名第6、第13。

　　上周重點(diǎn)A股房地產(chǎn)個(gè)股漲幅居前的分別為：萬(wàn)通發(fā)展（+2.71%）、華聯(lián)控股（+2.16%）、中國(guó)國(guó)貿(mào)（+2.04%），重點(diǎn)港股房地產(chǎn)個(gè)股漲幅居前的分別為：新世界發(fā)展（+9.37%）、恒隆地產(chǎn)（+7.2%）、中國(guó)海外宏洋集團(tuán)（+3.54%），重點(diǎn)物業(yè)服務(wù)企業(yè)漲幅居前的分別為：華潤(rùn)萬(wàn)象生活（+2.01%）、金科服務(wù)（+1.87%）、碧桂園服務(wù)（+0.46%）。

證券研究報(bào)告《中郵證券-房地產(chǎn)行業(yè)報(bào)告：深圳優(yōu)化購(gòu)房政策 期待樓市溫和回升》　　對(duì)外發(fā)布時(shí)間 ：2025年9月9日　　報(bào)告發(fā)布機(jī)構(gòu)：中郵證券有限責(zé)任公司　　分析師:高丁卉  SAC編號(hào):S1340524080001

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